Какво казва колегата Тодор Чамов за състоянието на пазара на НИ и цените
Малко информация за нашия колегаТодор Чамов:
Завършил съм УНСС със специалност "Счетоводство и контрол" през 1992г. Имам 25 годишен стаж в банковата система като кредитен инспектор и администратор на корпоративни кредити, ипотечни и потребителски кредити за физически лица и управител на банков клон. От 5 години работя като брокер на недвижими имоти, като портфолиото ми включва от парцели, бизнес сгради, складове и промишлени предприятия до къщи, апартаменти - старо и ново строителство. Имам задълбочени познания по структуриране финансирането на сделки.
А какво е неговоти лично мнение за състоянието на пазара за недвижими имоти в България към днешна дата:
Ако погледнем пазара на недвижими имоти от началото на годината до момента, виждаме че тенденцията цените да се повишават се запазва /със значително забавяне/, но има едно голямо НО, което ще започва все по-осезаемо да се усеща от всички участници на пазара. А именно влиянието на фундаментални фактори, които вече действат възпиращо на повишаването на цените и водят до постепенното достигане на "плато" в цените, а това са:
1. Привнесената инфлация от Европа ще се минимизира/елеминира защото ЕЦБ под влиянието на Федералният резерв на САЩ ще повиши основната лихва в Еврозоната. И това няма да е еднократен акт.
2. Като следствие от горното цените на основни борсови суровини вече бележат спад /петрол, метали, зърно/, защото всички очакват забавяне на икономическата активност в световен мащаб, дори рецесия.
3. В България имаме фиксирани цени на електро енергията за бизнеса от 250 лв за мВч. Горивата в страната са най-ниските на Балканския полуостров. Това ще стабилизира и дори ще доведе до поевтиняване на някои строителни материали.
4. БНБ още пролетта на тази година изпрати писмо до Асоциацията на търговските банки, с което ги уведоми, че от началото на 2023г. ще увеличи размера на минималните задължителни резерви на търговските банки по сметките им в БНБ, което в комбинация с плавното повишаване на лихвите ще доведе до свиване на ипотечният пазар.
5. Банките ще завишат изискванията си при ипотечно кредитиране, като намаляване % на кредитиране до максимум 80%, т.е. ще изискват самоучастие от поне 20% от покупната цена на имота. Процентите за сконтиране на пазарната цена на имота, по която банките приемат даден имот за обезпечение по ипотечен кредит ще се увеличат.
6. Обема на раздадените кредити още през месец юни се изравни със сумата на депозираните в банки пари на физически лица и нефинансови институции - 61 млд. към 61 млд. Това ще принуди банките да купуват ресурс на вътрешен и международен пазар, което неминуемо ще доведе до поскъпване на кредитите.
7. Всички клиенти/купувачи, които до момента са очаквали да получат от банката 100% финансиране за покупката на жилище, автоматично отпадат от пазара. В голяма степен същото се отнася и за хората с гранични /лимитирани/ доходи, които със спекулативни очаквания до момента се опитваха да участват на пазара, купувайки имоти, които да отдават под наем и с получените наеми да плащат вноските по ипотеката си.
8. Строителите и финансовите инвеститори нямат интерес от непрекъснато повишаване на цените, защото това стеснява пазара и намалява броя на реалните клиенти от една страна, от друга страна не им позволява да планират коректно и не на последно място забавя процеса на продажбите.
9. Миграционните процеси към София, Пловдив, Варна, Бургас и Русе вече се забавят заради демографските особенности на страната ни, както и заради промяната в пазара на трудът и откриването на нови професии, респективно отмирането на стари професии и това по естествен път влияе търсенето в посока намаляване.
10. Неизвестността, несигурността и естественият човешки страх за утрешният ден вече действат здравословно на пазара, което се усеща по поведението на купувачите, които вече не решават "мигновено" и от един оглед да встъпят в сделка. А искат значително повече време за огледи, обмисляне и вземане на решение.
На база на гореизложеното очаквам спиране на нарастването на цените /продава/ и евентуални незначителни корекции за имоти, които страдат от съществени недостатъци и/или дефицити.
Като цяло през идните 12 - 24 месеца пазара няма да претърпи срив /освен ако не се случат някакви непредвидими към момента обстоятелства/, а здравословно ще стабилизира цените на сегашните им нива.
Гореизложеното не е съвет за инвестиционно поведение, а опит за поглед върху голямата картина на пазара на недвижими имоти в България.
